开发商产权车位凭什么只售不租?

作者/来源公号:泓睿达

开发商产权车位凭什么只售不租?

这是我写的第126篇趣法评

法律有温度,评论有态度

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日前,中山市某小区因“停车难”问题引发了业主和开发商之间的冲突。

开发商在出售小区房屋之后,在地下车库预留了数百个产权车位,但是两年过去眼见业主们租多买少,为了“拉动消费”,开发商通过物业管理公司对车库进行封锁,在空置车位安装地锁,并张贴“只售不租”的通知,由此引发冲突。

停车困境是全国城市业主面临的共同问题,小区里的公共车位数量有限,采取“先到先得”原则,加班狗是不敢指望有车位的,如果停到小区外,又面临违章停车罚款的风险,咬牙买个车位吧,还房贷本身已经压力山大。

更别说市场上存在一票专门车位专业炒家,人为推高车位售价,比如我家小区的车位已经从原来15万炒到40万一个。

1月9日,人民日报刊登《莫让“停车难”阻挡消费升级的步伐》一文,表示中央经济工作会议提出“加强城市停车场建设”,让许多苦于“停车难”的车主眼前一亮。

事实上,“停车难”问题并不是第一次进入中央重要会议视野。在此之前,2019年7月30日召开的中央会议就将城市停车场建设列入“基础设施短板”范畴。过去一年间,发改委在部署稳投资等任务时,也多次强调要抓紧建设城市停车场。

现在,开发商的只售不租不仅加剧了停车难,推高车位售价,还推高了车位租价,甚至推高了违章成本。怎么办?

网上,大量法律界人士观点认为开发商对车位具有产权,可以像业主的车位一样拒绝他人停放,所有权具有排他性、对世性,因此开发商可以完整的行使占有、使用、收益、处分的权利。

我认为基于开发商企业的社会属性,以及物业小区非业主车位的公共性质,开发商并不能完整行使自由处分权。理由有三:

第一、《物权法》74条规定了车位应当首先满足业主需要。

这条规定条能不能对抗开发商的所有权自由处分?

比如,一户有钱人在小区里买了8个车位,因为只有1台车,所以其他车位长时间空置,业主委员会或者业主大会能否通过一项决议,要求这家人把其他车位租出去给其他业主吗?不能。

但是某些情况下物权的绝对性受到限制,比如业主在公共楼梯间堆放,放自行车、婴儿车、买菜车。当你个人财产占用公共空间时,就会受到管理,比如被物管收走通知认领,乱停的车辆被上锁,僵尸车占用车位被交警以超期年审被强制拖走。

开发商产权车位的闲置,压缩了公共空间的使用,同样要受到限制。

第二、最高法《建筑物区分所有权司法解释》明确规定建设单位(开发商)应按规定处分给业主。

该解释第五条说:一是开发商按配置比例将车位以出售、附赠或出租等方式处分给业主的,认定为符合《物权法》第74条“应当首先满足业主的需要”,二是给“配置比例”下定义,即“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

简单说:开发商的车位必须全部交付给业主。

这里可以理解为对处理方式有时间上的要求。开发商应该按照配置比例处置车位,包括出租、出售或附赠等方式。附赠好办,房子买卖合同一签就顺带转移车位所有权,而出售往往不会随着房子卖出而卖出,所以需要时间,在这段等候时间里,剩下的处理方式基本只有出租,目标就一个――让车位处于使用状态。

开发商只售不租的行为,等于没有用尽处置方式让车位处于使用状态。

第三、开发商违反车位配比的承诺,或达不到政府要求的车位配比下限。

建设工程设计方案需要通过政府部门审批,车位作为的配套数量有下限规定,开发商在设计规划中不得违反,且工程竣工后要通过相关部门验收方可使用。比如承诺住房和车位配比为1:1.5,意味着每建设两套住房,就要配建3个车位。这里面既包含这3个车位是现实建成,且是可以投入使用的。

假如竣工验收时车位是存在的,但后来被围蔽起来堆放杂物了,不行。虽然没有围蔽,但是上了地锁不交付业主使用,也不行。你把房子这个“1”全部都卖出去了,而因为你的只售不租,导致车位的使用率达不到“1.5”,可能只有“1”甚至“0.5”,那等于开发商违反了政府规定的车位配比下限。

开发商持有产权车位并空置,影响了车位发挥公共服务属性,应该受到限制。

遇到只售不租的开发商怎么办?有两种处理方式:

一是通过业主大会、业主委员会向住建部门进行投诉,要求开发商对没有出售的车位进行出租,且租价应该保持在符合区域市场价格的水平。

二是通过业主大会、业主委员会向法院提起诉讼,要求开发商开放车位给业主使用。

说真的,我绕那么一大圈来论证容易嘛?《民法典》就不考虑管管开发商,帮帮被撵得走投无路们的车主?

当前,《民法典草案》正在征求意见,遗憾的是草案仅仅简单把《物权法》第74条拆分为第275、276条,一字没改,如果照此通过,不可能有效解决开发商车位只售不租问题。

我认为除了现行规定对开发商产权车位要进行“按配比完整处分”外,还应该增加“按时间处分”的要求,立法目的在于不管开发商是租赁、是附赠还是出售,必须在时间上让车位始终处于“使用状态”,不能以只售不租的方式变相逼迫业主购买车位。